Dodano: 10.11.2017 r.

W trakcie budowy wymarzonego domu dochodzimy do wniosku, iż chcemy zmienić np. szerokość budowanego obiektu. Czy na tym etapie możemy dokonywać odstępstw od projektu budowlanego?

Obiekt budowlany może być budowany tylko na podstawie zatwierdzonego przez organ projektu budowlanego. Po jego zatwierdzeniu organ wydaje decyzję o pozwoleniu na budowę (lub tzw. „milczącą zgodę” w odpowiedzi na zgłoszenie budowy). Odstępstwa od projektu budowlanego są możliwe, jednakże w pewnych przypadkach wymagają uzyskania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę po zatwierdzeniu projektu budowlanego zamiennego.

Istotne odstępstwa od zatwierdzonego projektu stanowią zmiany w zakresie:

• projektu zagospodarowania działki lub terenu,

• charakterystycznych  parametrów obiektu budowlanego: kubatura,  powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość i liczba kondygnacji,

• zapewnienia warunków niezbędnych do korzystania z obiektu budowlanego przez osoby niepełnosprawne,

• zmiany zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części,

• ustaleń  miejscowego  planu  zagospodarowania  przestrzennego,  innych  aktów  prawa miejscowego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu,

• wymagającym uzyskania lub zmiany opinii, uzgodnień i pozwoleń, które są wymagane do uzyskania pozwolenia na budowę lub do dokonania zgłoszenia.

W 2017 roku wprowadzono do ustawy Prawo budowlane zmiany odnośnie istotnych odstępstwo od projektu. Zgodnie z nimi nie jest istotnym odstąpieniem od projektu zmiana wysokości, szerokości lub długości obiektu budowlanego (niebędącego obiektem liniowym), jeżeli odstąpienie nie przekracza 2% i spełnia inne oczywiste warunki, np. nie zwiększa obszaru oddziaływania obiektu, nie wpływa na możliwość korzystania przez osoby niepełnosprawne, nie zmienia sposobu użytkowania i nie wpływa na ustalenia miejscowego planu, a także nie narusza przepisów techniczno-budowlanych. Zmiana ta nie może również wymagać uzyskania dodatkowych opinii i pozwoleń, z wyjątkiem odstępstwa od projektowanych warunków ochrony przeciwpożarowej, jeżeli odstępstwo zostało uzgodnione z rzeczoznawcą do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych.

Każdorazowa kwalifikacja charakteru odstępstwa należy do projektanta.

Jeżeli w czasie budowy domu inwestor wprowadzi istotne zmiany w projekcie budowlanym, wymagane będzie wówczas uzyskanie decyzji o zmianie pozwolenia na budowę z zatwierdzeniem projektu zamiennego. Decyzji o zmianie nie wymagają natomiast nieistotne odstępstwa od projektu. Projektant jest zobowiązany jednak zamieścić w projekcie budowlanym odpowiednie informacje (rysunek i opis odstępstw).