Dodane: 1.12.2017 r.

Jeżeli zainteresowała nas oferta sprzedaży domu, który jest w trakcie budowy, to staniemy przed pytaniem, na jakich zasadach będziemy mogli kontynuować budowę.

Prowadzenie prac budowlanych przez inną osobę niż wskazana w pozwoleniu na budowę (nowego właściciela działki) jest sprzeczne z prawem i wiąże się nawet z ryzykiem nakazu rozbiórki. Kupno działki z domem w trakcie budowy nie powoduje jednoczesnego przejścia na nowego właściciela praw wynikających z decyzji o pozwoleniu na budowę. Aby nowy właściciel mógł legalnie kontynuować budowę, musi on postarać się o przeniesienie na jego rzecz pozwolenia na budowę.

Ustawa Prawo budowlane dopuszcza możliwość przeniesienia na inny podmiot ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę. Decyzję tę można przenieść w każdym momencie i na każdym etapie procesu inwestycyjnego, więc zarówno przed rozpoczęciem budowy, jak i w trakcie budowy, a także po zakończeniu budowy, pod warunkiem, że budynek nie został jeszcze oddany do użytkowania. Przenieść można decyzję o pozwoleniu na budowę każdego obiektu budowlanego.Ponadto każdy inwestor może zbyć decyzję o pozwoleniu na budowę.

Dodatkowo przenieść można tylko decyzję o pozwoleniu na budowę, która isnieje w obrocie prawnym. Zwracam tutaj uwagę, iż decyzja o pozwoleniu na budowę wygasa z mocy prawa, jeżeli budowa nie została rozpoczęta przed upływem 3 lat od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna lub budowa została przerwana na czas dłuższy niż 3 lata. Zatem, przed zakupem domu będącego w trakcie budowy należy koniecznie sprawdzić w dzienniku budowy, kiedy prowadzone były ostatnie prace budowlane, a jeżeli budowa nie została w ogóle rozpoczęta, kiedy decyzja stała się ostateczna. Tę okoliczność sprawdzi na pewno organ przy wydawaniu decyzji o przeniesieniu pozwolenia na budowę.

Warunki przeniesienia decyzji o pozwoleniu na budowę są następujące:

• zgoda poprzedniego inwestora na przeniesienie pozwolenia na budowę,

• przyjęcie wszystkich warunków zawartych w decyzji o pozwoleniu na budowę przez nabywcę nieruchomości,

• oświadczenie złożone przez nabywcę nieruchomości o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Zgodę poprzedniego inwestora na przeniesienie pozwolenia na budowę najlepiej zawrzeć już w umowie sprzedaży nieruchomości. Wówczas nabywca nieruchomości nie będzie się musiał starać o taką zgodę po sfinalizowaniu transakcji jej kupna. Do wniosku o przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę złożonego przez nowego inwestora konieczne będzie wtedy dołączenie odpisu takiego aktu notarialnego.

Przyjęcie wszystkich warunków zawartych w pozwoleniu na budowę przez nabywcę nieruchomości oznacza, iż będzie on związany wszystkimi ograniczeniami wynikającymi z pozwolenia na budowę, w tym zatwierdzonym projektem budowlanym. Zatem budowa będzie kontynuowana w oparciu o projekt budowlany wybrany przez poprzedniego inwestora. Nowy inwestor może oczywiście dokonywać zmian w tym projekcie budowlanym. Jeżeli w czasie budowy domu wprowadzi on istotne zmiany w projekcie budowlanym, wymagane będzie wówczas uzyskanie decyzji o zmianie pozwolenia na budowę z zatwierdzeniem projektu zamiennego. Decyzji o zmianie nie wymagają natomiast nieistotne odstępstwa od projektu.Każdorazowa kwalifikacja charakteru odstępstwa należy do projektanta.

Organem właściwym do wydania decyzji o przeniesieniu pozwolenia na budowę jest organ, który wydał pozwolenie na budowę.

Ponadto organ, który wydał decyzję o pozwoleniu na budowę, jest zobowiązany do przeniesienia tej decyzji na rzecz nowego inwestora, jeżeli spełnione zostały przesłanki przeniesienia pozwolenia na budowę oraz wniosek spełnia wymogi formalne. W takiej sytuacji organ nie może odmówić wydania decyzji o przeniesieniu pozwolenia na budowę.

Opłata skarbowa od wniosku o przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę wynosi 90 zł. Nie dotyczy to decyzji w sprawach budownictwa mieszkaniowego, które są z opłaty zwolnione.